De bedragen hieronder zijn geen tarieven van Boga Automation. Wij zijn geen syndicus: wij bouwen de digitale assistent voor syndicuskantoren. De vermelde prijzen komen uit publiek gepubliceerde tarieflijsten van syndici en dienen alleen als referentiekader.
Hoe het ereloon wordt berekend
Het ereloon van een syndicus wordt bijna altijd berekend per kavel per maand. Een kavel is één appartement, maar ook een garage, kelder of staanplaats telt mee, meestal aan een lager tarief.
- IkZoekEenSyndicus vermeldt 20 tot 25 euro per maand voor een hoofdkavel en 2 tot 5 euro voor een bijkomende kavel, met een minimum van ongeveer 200 euro per maand.
- Syndicoach spreekt van 15 tot 30 euro per kavel per maand exclusief btw, en van 18 tot 28 euro bij zeven tot vijftien kavels tegenover 13 tot 24 euro vanaf zestien kavels.
- Original Immo noteerde in november 2020, op basis van de Eigenaarsbond, tarieven tussen 13 en 26 euro per kavel per maand, afhankelijk van de regio.
- Voor kleine gebouwen werkt men vaak met een forfait voor het hele gebouw: Syndicbeheer publiceert 295 euro per maand exclusief btw onder de tien units.
Er bestaat geen barema; het ereloon wordt vrij onderhandeld tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus.
Wat het basiscontract dekt
Sinds 1 januari 2019 moet het syndicuscontract een lijst bevatten van de forfaitaire prestaties en een lijst van de aanvullende prestaties met hun tarief (art. 3.89, §1 BW). Een prestatie die niet in die lijst staat, kan geen vergoeding opleveren, tenzij de algemene vergadering daar afzonderlijk over beslist.
In het forfait zitten normaal de taken die de wet oplegt in artikel 3.89, §5 BW: de besluiten van de algemene vergadering uitvoeren, bewarende daden stellen, de vergadering bijeenroepen en de agenda opstellen, de vereniging vertegenwoordigen, het inzagerecht van de mede-eigenaars waarborgen, de rekeningen duidelijk, nauwkeurig en gedetailleerd voeren en jaarlijks een begroting voorleggen. Een volledig overzicht staat op de pagina over de taken van de syndicus.
Notaris.be vermeldt daarnaast de verplichte aparte rekening op naam van de vereniging, een aansprakelijkheidsverzekering en een mandaat van drie jaar dat de algemene vergadering kan verkorten of verlengen. Syndicoach schat dat het ereloon gemiddeld 15 tot 25 procent van de totale gemeenschappelijke kosten uitmaakt; de rest gaat naar onderhoud, verzekering, energie en het reservefonds.
Welke kosten er apart bij komen
Naast het forfait rekenen de meeste kantoren prestaties per stuk of per uur aan. Syndicbeheer publiceert daarvoor een tarieflijst exclusief btw: 300 euro voor een buitengewone vergadering, 2 euro per gekopieerd blad, 40 euro voor een brief, 25 euro voor een betalingsherinnering en 1,6 euro per kavel per maand voor het digitale platform, met een minimum van 16 euro. Het uurtarief bedraagt er 80 euro tijdens de kantooruren, 120 euro na 17 uur en 160 euro op zondag of ’s nachts.
Syndicoach noemt vergelijkbare orden van grootte: 200 tot 500 euro voor een tweede of buitengewone algemene vergadering, 50 tot 80 euro per uur en tot 120 euro in het weekend, en 3 tot 5 procent op de totale kostprijs voor de opvolging van grote werken. Estate Consult werkt met een kredietsysteem van 7 euro per krediet en verhoogt met 50 procent buiten de kantooruren en met 100 procent ’s nachts, op zondag en op feestdagen.
Vraag daarom altijd de volledige tarieflijst op, niet alleen het bedrag per kavel.
Wat de syndicus aanrekent bij verkoop
Bij de verkoop van een appartement moet de syndicus op grond van artikel 3.94 BW een reeks inlichtingen bezorgen: de laatste drie verslagen van de algemene vergadering, de recentste goedgekeurde balans, de stand van het werkkapitaal en het reservekapitaal, een overzicht van de hangende gedingen, de beslissingen met financiële gevolgen van na die balans en het reglement van interne orde met de statuten.
VME-manager en het protocol tussen het notariaat en CIB vermelden een termijn van vijftien dagen en stellen dat die kosten wettelijk volledig ten laste van de verkoper vallen, niet van de koper. Over de bedragen: Syndicbeheer rekent in zijn gepubliceerde lijst 180 euro exclusief btw aan voor artikel 3.94, §1 en nog eens 180 euro voor §2. SyndicusKiezen spreekt van facturen tussen 200 en 400 euro exclusief btw, Syndicoach van 150 tot 400 euro per dossier.
Clabots Advocaten wijst erop dat buitengewone lasten die vóór de overdracht werden beslist of opgevraagd, in principe door de nieuwe eigenaar worden gedragen, tenzij verkoper en koper anders afspreken.
Professionele of vrijwillige syndicus
Een syndicus die beroepsmatig en tegen betaling voor meerdere verenigingen werkt, moet erkend zijn door het BIV, het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Een mede-eigenaar mag het mandaat ook zelf opnemen als vrijwillige syndicus, zonder BIV-erkenning: de wet van 11 februari 2013 viseert alleen de beroepsmatige uitoefening.
De wettelijke taken zelf zijn identiek. Ook een vrijwillige syndicus moet de algemene vergadering bijeenroepen, een correcte boekhouding voeren, een aansprakelijkheidsverzekering hebben, het mandaat in de Kruispuntbank van Ondernemingen laten opnemen, de aanstelling binnen acht dagen uithangen en het dossier binnen dertig dagen overdragen. Bij een kosteloos mandaat betaalt de vereniging de verzekeringspremie (art. 3.89, §5, 8° BW).
Notaris.be vermeldt dat een vrijwillige syndicus doorgaans onbezoldigd is maar een forfaitaire vergoeding mag vragen, en waarschuwt dat mede-eigenaars aansprakelijk kunnen worden gesteld voor fouten van hun syndicus.
Waarop letten in het contract
Vergelijk offertes nooit op het bedrag per kavel alleen. Artikel 3.89, §1 BW verplicht de syndicus om zowel de forfaitaire als de aanvullende prestaties met hun tarief op te sommen; staat een prestatie er niet in, dan kan ze geen vergoeding opleveren tenzij de algemene vergadering daarover beslist. Kijk dus na of de vaste lijst volledig is en of de aanvullende lijst geen open formulering bevat.
Let ook op de kleine bepalingen: Syndicbeheer rekent per begonnen kwartier af, Estate Consult hanteert bij een fysieke afspraak een minimum van twaalf kredieten en indexeert elk jaar op 1 januari volgens de gezondheidsindex. Controleer of de bedragen exclusief of inclusief btw zijn; de gepubliceerde lijsten vermelden meestal exclusief.
Het mandaat duurt drie jaar en kan door de algemene vergadering worden verkort of verlengd, dus leg vast wanneer en hoe u kunt stoppen. Verwar het ereloon ten slotte niet met de wettelijke reserve van minstens vijf procent van de gewone gemeenschappelijke lasten.
Wat een assistent kost, en wat hij scheelt
Een groot deel van de uren die een kantoor aan een gebouw besteedt, gaat naar vragen die al eens beantwoord zijn: wanneer is de vergadering, waar vind ik de notulen, wie herstelt de lift, hoe meld ik schade. Elke vraag is klein, samen vullen ze de dag van een beheerder.
Een digitale assistent op de website van uw kantoor beantwoordt die vragen op elk uur, met de gegevens die u per gebouw ingeeft, en stuurt wat hij niet weet door naar de juiste beheerder, met naam en nummer erbij.
Wij bouwen en beheren de assistent voor u, met een kennisbank per gebouw. Live binnen tien dagen na het intakegesprek, zonder opstartkost, voor € 199 per maand, exclusief btw. Wij werken enkel in Vlaanderen. Alles daarover leest u op AI voor de syndicus en bij de prijzen.