Deze pagina is informatief en vervangt geen advies van een notaris, schatter-expert of advocaat. De regels en cijfers hieronder werden nagekeken op notaris.be, vlaanderen.be, het BIV en CIB, in september 2026.
Waarom eigenaars buiten de kantooruren een schatting vragen
Een eigenaar begint zelden zomaar over waarde. Er is een aanleiding: een verkoopplan, een overlijden, een echtscheiding of een verdeling. Bij een nalatenschap staat er bovendien een klok op: de aangifte moet uiterlijk vier maanden na het overlijden ingediend zijn, en een schatting aanvragen verlengt die termijn niet.
De markt zelf voedt de vraag ook. Volgens CIB kostte een woning in Vlaanderen in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld 359.965 euro, 2,8 procent meer dan het jaargemiddelde van 2025; een appartement kwam op 288.250 euro, 2,2 procent meer. Er werden 3,4 procent meer woningen verkocht dan een jaar eerder. Wie die cijfers leest, wil weten wat het voor zijn eigen woning betekent.
Online schattingstools staan daarvoor dag en nacht open, uw kantoor niet. De eigenaar die ’s avonds een formulier invult, verwacht op dat moment geen definitief bedrag; wel een bevestiging dat zijn vraag aankwam, uitleg over de volgende stap en een afspraak die past.
Online schattingstool tegenover schatting ter plaatse
Een online tool en een schatting ter plaatse zijn twee verschillende producten. Immoweb beschrijft zijn eigen tool als een berekening van een eerste richtprijs op basis van de oppervlakte, de ligging, het aantal kamers en andere criteria, en verwijst de gebruiker daarna door naar een lijst van vastgoedexperten. Immoweb stelt er zelf bij dat makelaars verder gaan dan het algoritme en ook de buurt en de trends meewegen.
Voor de erfbelasting telt dat onderscheid zwaar. Vlabel aanvaardt twee vormen van bindende waardering: een verslag van een erkend schatter-expert dat aan de wettelijke kwaliteitsvereisten voldoet en aan de aangifte gekoppeld wordt, of een gratis bindende schatting door de Vlaamse Belastingdienst zelf. Een cijfer uit een online tool valt daar niet onder.
Ook deontologisch is het onderscheid duidelijk: artikel 46 van het reglement van plichtenleer bepaalt dat schattingen en ramingen, zowel beknopte als uitgebreide, oprecht verricht moeten worden. Een richtprijs is dus een gespreksopener, geen schatting.
Welke gegevens u minimaal nodig hebt
U hebt geen volledig dossier nodig om een afspraak vast te leggen, wel een korte, vaste set gegevens. Het aanvraagformulier voor een bindende schatting van de Vlaamse Belastingdienst geeft een bruikbare checklist:
- het adres van het onroerend goed;
- de aard of het type van het goed;
- of het bewoond of verhuurd is, en door wie;
- bij een nalatenschap: de datum van het overlijden.
Die datum bepaalt meteen de aangiftetermijn van vier maanden. Voeg daar de criteria bij die ook een online berekening gebruikt: oppervlakte en aantal kamers. Vraag tot slot naar de aanleiding en de timing. Wil de eigenaar verkopen, of heeft hij een cijfer nodig voor een aangifte, een verdeling of een bank? Verwacht hij een plaatsbezoek deze week of volgende maand?
Wie deze punten noteert vóór het eerste telefoongesprek, kan meteen een realistisch tijdstip voorstellen en weet welk type opdracht op tafel ligt.
Wat het BIV zegt over AI en waarderingen
Het reglement van plichtenleer van het BIV werd goedgekeurd bij koninklijk besluit van 29 juni 2018 en trad in werking op 30 december 2018. Artikel 46 legt op dat schattingen en ramingen oprecht gebeuren. Artikel 47 verplicht de bemiddelaar zijn opdrachtgever in te lichten met voorbehoud wanneer de verwachte prijs duidelijk niet in verhouding staat tot de waarde van het goed.
Op 17 juli 2026 keurde de federale ministerraad een vernieuwde deontologie goed, met drie nieuwe artikelen over artificiële intelligentie (artikelen 40 tot en met 42). De kern:
- u blijft verantwoordelijk voor uw handelingen, ook wanneer AI de output leverde;
- AI vervangt uw professioneel oordeel niet;
- u moet het systeem dat u gebruikt voldoende beheersen en daarvoor opgeleid zijn;
- u bent transparant waar artikel 50 van de AI Act geldt;
- u voert geen persoonsgegevens in open AI-systemen in en gebruikt AI niet om te misleiden.
De tekst treedt in werking tien dagen na publicatie in het Staatsblad; het BIV verwachtte de inwerkingtreding op 1 oktober 2026. Bij beeldmateriaal dat met AI werd gemaakt, moet duidelijk aangegeven worden dat het om AI gaat. Wat dat betekent voor een assistent op uw site, leest u bij AI Act en GDPR.
Hoe kantoren zo'n aanvraag vandaag verliezen
De aanvraag gaat zelden verloren omdat het kantoor niet wil. Ze gaat verloren in de tussentijd. Wie via een portaalsite een richtprijs berekent, krijgt op het einde van die berekening een lijst van vastgoedexperten voorgeschoteld. De eigenaar heeft dan al een cijfer in het hoofd en meerdere namen op het scherm voor u terugbelt.
Bij nalatenschappen speelt de kalender tegen u: de aangifte moet binnen vier maanden na het overlijden binnen zijn, en noch een aanvraag bij Vlabel noch een opdracht aan een schatter-expert schorst of verlengt die termijn. Erfgenamen die pas laat in die termijn contact opnemen, kunnen niet wachten. Bovendien is het alternatief gratis: de bindende schatting van de Vlaamse Belastingdienst kost niets.
Een tweede verliespost is de reflex om snel een hoog cijfer te noemen om de opdracht binnen te halen. Artikel 47 van de plichtenleer verplicht u net om voorbehoud te maken zodra de verwachte prijs duidelijk niet in verhouding staat tot de waarde.
Een assistent die de vraag opvangt, zonder waarde te noemen
Een assistent op uw eigen website vangt de vraag op wanneer ze gesteld wordt en geeft ze door aan uw kantoor. Zijn opdracht is beperkt en duidelijk: hij noteert het adres, het type pand, de bewoningstoestand, de oppervlakte, de aanleiding en de gewenste timing, bevestigt de ontvangst en stelt een afspraak voor.
Hij noemt nooit zelf een waarde, ook niet bij aandringen, en hij herhaalt evenmin een cijfer uit een online tool. Dat is geen voorzichtigheid maar de regel: een schatting moet oprecht verricht worden (artikel 46), en u blijft verantwoordelijk voor wat een AI-systeem produceert (artikelen 40 tot en met 42).
Karel Janssens vraagt een schatting van een rijwoning, Lindelei 12 in Mortsel. Aanleiding: aangifte van nalatenschap, overlijden op 2 september. Geen waarde meegedeeld. Telefoon 0470 12 34 56.
Voorbeeld met fictieve gegevens.
Wat u overhoudt is een volledig ingevuld aanvraagformulier en een eigenaar die weet wanneer u langskomt.
Wat wij daarvoor bouwen
Wij bouwen de assistent op uw aanbod, uw werkgebied en uw manier van werken: welke gegevens hij vraagt bij een schatting, welke bij een bezichtiging, en naar welke mailbox elke aanvraag gaat. Hij meldt zich in het eerste bericht als AI-assistent, en de ingevoerde gegevens gaan naar uw kantoor, niet naar een open AI-systeem.
U krijgt elke aanvraag als mail, met de vraag, de gegevens en het volledige gesprek eronder. Geen extra scherm om op te volgen.
Wij bouwen en beheren de assistent voor u, met een kennisbank op maat van uw kantoor. Live binnen tien dagen na het intakegesprek, zonder opstartkost, voor € 199 per maand, exclusief btw. Wij werken enkel in Vlaanderen. Alles daarover leest u op AI voor het vastgoedkantoor en bij de prijzen.