Deze pagina is informatief en vervangt geen advies van een notaris, advocaat of energiedeskundige. De regels hieronder gelden voor het Vlaamse Gewest en werden nagekeken op vlaanderen.be, omgeving.vlaanderen.be, integraalwaterbeleid.be, onroerenderfgoed.be en het BIV, in september 2026.
Wanneer een EPC verplicht is
U hebt een geldig EPC nodig zodra u een woning, appartement of studio publiek te koop of te huur aanbiedt. Vlaanderen.be stelt dat het certificaat geldig moet zijn vanaf de tekoopstelling tot het verlijden van de notariële akte of de ondertekening van de huurovereenkomst.
Een EPC voor een bestaande woning blijft tien jaar geldig; sinds 2022 moet het certificaat bij verkoop opgemaakt zijn in 2019 of later. Is de woning jonger dan tien jaar, dan gebruikt u het EPC Bouw uit de EPB-aangifte, zolang dat geldig is.
Er zijn uitzonderingen: een verkoop of verhuur zonder schriftelijke publiciteit, assistentiewoningen met dagprijs, noodwoningen, onbewoonbaar verklaarde panden, woonboten, opdelingen van eigendom en vakantieverhuur korter dan twee maanden. Het BIV benadrukt dat publiciteit voeren zonder EPC niet is toegelaten: de vermelding „EPC in aanvraag” mag u niet gebruiken, ook niet op een bord dat een pand aankondigt.
Welke gegevens in elke advertentie horen
In elke commerciële advertentie voor verkoop of verhuur vermeldt u de energieprestatie van de woning: de energiescore of het EPC-label, samen met het adres van het gebouw of de unieke code van het EPC. De energiescore is het kengetal in kWh per vierkante meter per jaar; het label loopt van een rode F tot een donkergroene A+. Die plicht geldt voor alle publiciteit: uw website, portaalsites, sociale media, krantadvertenties, affiches en etalage.
Daarnaast legt de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (artikelen 5.2.1 tot 5.2.6) nog meer vermeldingen op:
- of er een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt;
- de meest recente stedenbouwkundige bestemming uit het plannenregister;
- of er een dagvaarding of herstelmaatregel loopt;
- of er een recht van voorkoop of een verkavelingsvergunning van toepassing is.
Voor het waterluik vermeldt u sinds 1 januari 2023 de P-score van het perceel en, indien van toepassing, de G-score van het gebouw. Is het pand beschermd erfgoed, dan vermeldt u die bescherming en de rechtsgevolgen ervan.
De renovatieverplichting na aankoop
Koopt iemand een woning met EPC-label E of F, dan volgt daar een renovatieverplichting uit. Vlaanderen.be beschrijft het zo: nieuwe eigenaars van energieverslindende residentiële gebouwen moeten het pand binnen zes jaar na het verlijden van de authentieke akte, of na de vestiging van een erfpacht of opstalrecht, grondig energetisch renoveren tot minstens label D.
De verplichting geldt voor woningen die sinds 1 januari 2023 van eigenaar wisselden via verkoop, schenking, erfpacht, opstal of inbreng in een vennootschap. Of de regel van toepassing is, hangt af van het werkelijke woongebruik op het moment van de overdracht, niet van de plannen van de koper.
De lat gaat daarna verder omhoog: vanaf 2028 label C, vanaf 2035 label B voor huizen en C voor appartementen, vanaf 2040 label A voor huizen en B voor appartementen, en vanaf 2045 label A voor beide. Vermeld het label dus correct in uw advertentie: kandidaat-kopers rekenen die verplichting mee in hun bod.
Het EPC van de gemeenschappelijke delen
Naast het EPC van de individuele wooneenheid bestaat er een EPC van de gemeenschappelijke delen (EPC GD). Vlaanderen.be omschrijft dat certificaat als verplicht voor alle appartementsgebouwen, want elk gebouw met minstens twee wooneenheden heeft gemeenschappelijke delen. Het gaat niet alleen om de traphal: vloeren, muren, daken, openingen in de gebouwschil en collectieve installaties worden mee beoordeeld.
Het BIV meldde de invoering in fasen: grote gebouwen met vijftien of meer wooneenheden sinds 1 januari 2022, middelgrote gebouwen met vijf tot veertien wooneenheden sinds 1 januari 2023, en kleine gebouwen met maximaal vier wooneenheden sinds 1 januari 2024.
Heeft de vereniging van mede-eigenaars geen geldig EPC GD, dan legt het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap volgens het BIV een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro op, afhankelijk van het aantal wooneenheden. De gegevens uit het EPC GD worden automatisch gebruikt bij het opmaken van het EPC van de afzonderlijke units. Werkt u samen met een syndicuskantoor, vraag dat certificaat dan tijdig op.
Gevolgen van ontbrekende of foute vermeldingen
Ontbreekt het EPC of klopt de vermelding niet, dan zijn er sancties op twee sporen. Het BIV verwijst naar een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro wanneer er geen geldig EPC is, en van 250 tot 5.000 euro wanneer de advertentieplicht niet is nageleefd. Vlaanderen.be bevestigt de vork van 500 tot 5.000 euro bij controle zonder geldig EPC en voegt eraan toe dat een boete de verplichting niet opheft: u moet het EPC alsnog laten opmaken.
Voor de stedenbouwkundige vermeldingen geldt een apart spoor. Het Departement Omgeving stelt dat inbreuken op de informatieplichten sinds 1 maart 2018 in aanmerking komen voor bestuurlijke beboeting door de gewestelijke beboetingsentiteit, op grond van artikel 6.2.2, 4° van de VCRO.
Let ook op de vorm: afkortingen zoals Vg, Gvkr of Vv zijn toegelaten in de geschreven pers, maar in een internetadvertentie mag u ze niet gebruiken. Als vastgoedmakelaar riskeert u daarnaast een tuchtsanctie van het BIV.
Wat kandidaat-kopers hierover het vaakst vragen
Uit de verplichte vermeldingen volgen telkens dezelfde vragen aan de telefoon en op bezichtigingen. Kandidaat-kopers willen weten wat de energiescore concreet betekent voor hun maandelijkse factuur, en of label E of F hen verplicht om te renoveren. Ze vragen hoe oud het EPC is en of het nog geldig zal zijn op de dag van de akte.
Ze vragen wat de P-score en de G-score betekenen en of de woning ooit water heeft gehad. Ze vragen of alles vergund is, wat de stedenbouwkundige bestemming inhoudt, en of er een recht van voorkoop op rust dat hun bod kan doorkruisen. Bij appartementen komt daar het EPC van de gemeenschappelijke delen bij, samen met de vraag welke renovaties de vereniging van mede-eigenaars al besliste. En bij beschermd erfgoed willen ze weten welke rechtsgevolgen die bescherming heeft.
Wie die antwoorden meteen paraat heeft, wint tijd en vertrouwen. Alleen komen die vragen zelden tussen negen en zes.
Een assistent die deze vragen correct beantwoordt
Een digitale assistent op de website van uw kantoor kent de gegevens die u per pand invoert: het label en de score, de datum van het EPC, de stedenbouwkundige rubrieken, de P- en G-score. Hij herhaalt die gegevens zoals ze in uw dossier staan, legt uit wat ze betekenen en noteert de vraag van de bezoeker met naam en nummer.
Wat hij niet doet: hij geeft geen advies over renovatiekosten, doet geen uitspraken over vergunbaarheid en interpreteert geen erfgoedregels. Daarvoor verwijst hij naar uw makelaar. Hij meldt zich in het eerste bericht als AI-assistent, zoals de vernieuwde deontologie van het BIV en de AI Act vragen.
Wij bouwen en beheren de assistent voor u, met een kennisbank op maat van uw kantoor. Live binnen tien dagen na het intakegesprek, zonder opstartkost, voor € 199 per maand, exclusief btw. Wij werken enkel in Vlaanderen. Alles daarover leest u op AI voor het vastgoedkantoor en bij de prijzen.